Suprema - Rol 4275-2009

Santiago, Date

VISTOS:

En estos autos Rol N° Number caratulados “Apellido Apellido con Apellido”, seguidos ante el Number° Juzgado Civil de Santiago, Nombre, domiciliado en Dirección, deduce demanda en juicio ordinario en contra de Nombre, domiciliada en Dirección, solicitando se le condene a cumplir el contrato de promesa de compraventa celebrado con fecha Date, respecto del inmueble ubicado en Dirección, comuna de City, Región Metropolitana, y, en subsidio, se le condene al pago de la suma de $Number, o la que se determine durante el juicio, por concepto de indemnización de perjuicios, más reajustes e intereses, con costas.

En lo principal de su libelo, la demandante expone que con fecha Date celebró con la demandada un contrato de promesa de compraventa, mediante instrumento privado protocolizado bajo el N° Number en la Notaría de Santiago de don Nombre, en virtud del cual la demandada prometió venderle, cederle y transferirle el inmueble ubicado en Dirección, comuna de City, Región Metropolitana, por el precio de $Number, que la demandante pagaría de la siguiente forma: $Number al contado y en dinero efectivo al momento de suscribirse la promesa, y el saldo de $Number al momento de la firma de la escritura definitiva de compraventa.

Agrega que en la cláusula tercera del contrato de promesa se estipuló que la escritura definitiva de compraventa debía suscribirse en el plazo fatal de Number días contados desde la fecha de suscripción de la promesa, esto es, hasta el día Date.

Indica que, en tiempo y forma, concurrió a la Notaría de don Nombre a objeto de suscribir la escritura definitiva de compraventa, llevando consigo el vale vista por el saldo de precio, pero la demandada no compareció.

Refiere que con fecha Date envió carta certificada a la demandada, dándole un plazo de Number días para que concurriera a suscribir la escritura definitiva de compraventa, pero la demandada no dio respuesta.

Añade que, con fecha Date, la demandada, a través de su abogado, le comunicó que no daría cumplimiento al contrato de promesa, pues había recibido una oferta mejor por el inmueble.

Finalmente, señala que la demandada ha incumplido gravemente el contrato de promesa, causándole perjuicios que avalúa en $Number, por concepto de daño emergente y lucro cesante.

En su contestación, la demandada solicita el rechazo de la demanda, con costas.

En lo principal de su presentación, la demandada reconoce haber celebrado el contrato de promesa de compraventa con la demandante, pero niega haber incumplido el contrato.

Expone que la demandante no pagó la totalidad del precio al momento de suscribirse la promesa, pues solo entregó la suma de $Number, y no los $Number estipulados en el contrato.

Indica que, con fecha Date, la demandante le comunicó que no tenía el dinero para pagar el saldo de precio, y que le solicitó que le devolviera los $Number que le había entregado, a lo que ella se negó.

Refiere que, con fecha Date, la demandante le envió un correo electrónico en el que le manifestaba que había conseguido el financiamiento para pagar el saldo de precio, y que le solicitaba que le indicara la fecha y hora en que podía concurrir a la Notaría a suscribir la escritura definitiva de compraventa.

Añade que, con fecha Date, la demandante le envió un nuevo correo electrónico en el que le manifestaba que había desistido de la compra del inmueble, y que le solicitaba que le devolviera los $Number que le había entregado.

Finalmente, señala que la demandante no cumplió con su obligación de pagar la totalidad del precio, por lo que no puede exigir el cumplimiento del contrato de promesa.

El tribunal de primera instancia, por sentencia de fecha Date, rechazó la demanda, con costas.

Apelada dicha resolución por la demandante, la Corte de Apelaciones de Santiago, por fallo de fecha Date, la confirmó.

En contra de esta última decisión, la actora interpone recurso de casación en el fondo.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que el recurrente denuncia que la sentencia impugnada ha sido dictada con infracción de los artículos 1545, 1560, 1562, 1564, 1566, 1700 y 1702 del Código Civil.

Explica que se vulnera el artículo 1545 del Código Civil, toda vez que la sentencia recurrida no da cumplimiento a lo pactado en el contrato de promesa de compraventa, desconociendo la fuerza obligatoria del mismo.

Expone que se vulnera el artículo 1560 del Código Civil, toda vez que la sentencia recurrida no interpreta correctamente la intención de las partes al momento de celebrar el contrato de promesa de compraventa, dando una interpretación literal al mismo, sin considerar que la intención de las partes era que la demandante comprara el inmueble.

Indica que se vulnera el artículo 1562 del Código Civil, toda vez que la sentencia recurrida no da a las cláusulas del contrato de promesa de compraventa el sentido que mejor pueda darles efecto, pues si bien es cierto que la demandante no pagó la totalidad del precio al momento de suscribirse la promesa, la demandada consintió en que se le pagara posteriormente, por lo que no puede alegar el incumplimiento de la demandante.

Refiere que se vulnera el artículo 1564 del Código Civil, toda vez que la sentencia recurrida no interpreta las cláusulas del contrato de promesa de compraventa unas por otras, dándoles el sentido que mejor convenga al contrato en su totalidad, pues si bien es cierto que la demandante no pagó la totalidad del precio al momento de suscribirse la promesa, la demandada consintió en que se le pagara posteriormente, por lo que no puede alegar el incumplimiento de la demandante.

Añade que se vulnera el artículo 1566 del Código Civil, toda vez que la sentencia recurrida no interpreta las cláusulas ambiguas del contrato de promesa de compraventa en favor del deudor, pues si bien es cierto que la demandante no pagó la totalidad del precio al momento de suscribirse la promesa, la demandada consintió en que se le pagara posteriormente, por lo que no puede alegar el incumplimiento de la demandante.

Finalmente, señala que se vulneran los artículos 1700 y 1702 del Código Civil, toda vez que la sentencia recurrida no da valor probatorio a la prueba documental y testimonial rendida por la demandante, en la que se acredita que la demandada consintió en que se le pagara el saldo de precio posteriormente a la suscripción de la promesa.

SEGUNDO: Que para una adecuada comprensión de las alegaciones esgrimidas en el recurso de casación en el fondo, es necesario tener presente los siguientes hechos del proceso:

a) Con fecha Date, Nombre y Nombre celebraron un contrato de promesa de compraventa, mediante instrumento privado protocolizado bajo el N° Number en la Notaría de Santiago de don Nombre, en virtud del cual Nombre prometió vender, ceder y transferir a Nombre el inmueble ubicado en Dirección, comuna de City, Región Metropolitana, por el precio de $Number, que Nombre pagaría de la siguiente forma: $Number al contado y en dinero efectivo al momento de suscribirse la promesa, y el saldo de $Number al momento de la firma de la escritura definitiva de compraventa.

b) En la cláusula tercera del contrato de promesa se estipuló que la escritura definitiva de compraventa debía suscribirse en el plazo fatal de Number días contados desde la fecha de suscripción de la promesa, esto es, hasta el día Date.

c) Nombre concurrió a la Notaría de don Nombre a objeto de suscribir la escritura definitiva de compraventa, llevando consigo el vale vista por el saldo de precio, pero Nombre no compareció.

d) Con fecha Date, Nombre envió carta certificada a Nombre, dándole un plazo de Number días para que concurriera a suscribir la escritura definitiva de compraventa, pero Nombre no dio respuesta.

e) Con fecha Date, Nombre, a través de su abogado, le comunicó a Nombre que no daría cumplimiento al contrato de promesa, pues había recibido una oferta mejor por el inmueble.

f) Nombre demandó a Nombre, solicitando se le condene a cumplir el contrato de promesa de compraventa y, en subsidio, se le condene al pago de la suma de $Number, por concepto de indemnización de perjuicios.

g) El tribunal de primera instancia rechazó la demanda, con costas.

h) La Corte de Apelaciones de Santiago confirmó la sentencia de primera instancia.

TERCERO: Que la sentencia recurrida, para confirmar el fallo de primer grado, consideró, en lo medular, que la demandante no cumplió con su obligación de pagar la totalidad del precio al momento de suscribirse la promesa, por lo que no puede exigir el cumplimiento del contrato de promesa.

CUARTO: Que, así las cosas, resulta necesario dilucidar si la demandante cumplió o no con su obligación de pagar la totalidad del precio al momento de suscribirse la promesa, pues de ello depende la suerte del recurso de casación en el fondo.

QUINTO: Que, al respecto, cabe señalar que el artículo 1545 del Código Civil establece que todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales.

SEXTO: Que, en el caso de autos, las partes celebraron un contrato de promesa de compraventa, en el que se estipuló que la demandante pagaría el precio del inmueble de la siguiente forma: $Number al contado y en dinero efectivo al momento de suscribirse la promesa, y el saldo de $Number al momento de la firma de la escritura definitiva de compraventa.

SÉPTIMO: Que, sin embargo, la demandada alega que la demandante no pagó la totalidad del precio al momento de suscribirse la promesa, pues solo entregó la suma de $Number, y no los $Number estipulados en el contrato.

OCTAVO: Que, al respecto, cabe señalar que la prueba rendida en el proceso, especialmente la prueba documental y testimonial, da cuenta de que la demandada consintió en que la demandante le pagara el saldo de precio posteriormente a la suscripción de la promesa.

NOVENO: Que, en efecto, la testigo Nombre, quien fue secretaria de la Notaría de don Nombre al momento de suscribirse la promesa, declaró que la demandada le manifestó que no tenía problema en que la demandante le pagara el saldo de precio posteriormente a la suscripción de la promesa, pues confiaba en ella.

DÉCIMO: Que, asimismo, el correo electrónico de fecha Date, enviado por la demandada a la demandante, da cuenta de que la demandada consintió en que la demandante le pagara el saldo de precio posteriormente a la suscripción de la promesa.

DÉCIMO PRIMERO: Que, en consecuencia, resulta evidente que la demandada renunció a su derecho a exigir el pago total del precio al momento de suscribirse la promesa, consintiendo en que la demandante le pagara el saldo de precio posteriormente.

DÉCIMO SEGUNDO: Que, en este sentido, cabe señalar que el artículo 12 del Código Civil establece que podrán renunciarse los derechos que no estén expresamente prohibidos por la ley, y que sólo miren al interés individual del renunciante.

DÉCIMO TERCERO: Que, en el caso de autos, el derecho a exigir el pago total del precio al momento de suscribirse la promesa es un derecho que mira al interés individual de la demandada, y que no está prohibido por la ley, por lo que podía renunciar a él.

DÉCIMO CUARTO: Que, en consecuencia, al haber renunciado la demandada a su derecho a exigir el pago total del precio al momento de suscribirse la promesa, no puede alegar el incumplimiento de la demandante para negarse a cumplir el contrato de promesa.

DÉCIMO QUINTO: Que, por lo demás, cabe señalar que la demandada incurrió en un actuar contrario a la buena fe, pues luego de haber consentido en que la demandante le pagara el saldo de precio posteriormente a la suscripción de la promesa, se negó a cumplir el contrato, alegando el incumplimiento de la demandante.

DÉCIMO SEXTO: Que, en este sentido, cabe señalar que el artículo 1546 del Código Civil establece que los contratos deben ejecutarse de buena fe, y que, por consiguiente, obligan no sólo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, o que por la ley o la costumbre pertenecen a ella.

DÉCIMO SÉPTIMO: Que, en consecuencia, al haber actuado la demandada de mala fe, negándose a cumplir el contrato luego de haber consentido en que la demandante le pagara el saldo de precio posteriormente a la suscripción de la promesa, debe ser condenada a cumplir el contrato y a indemnizar los perjuicios causados a la demandante.

DÉCIMO OCTAVO: Que, por consiguiente, yerra la sentencia recurrida al confirmar el fallo de primer grado, pues no aplica correctamente el derecho al caso de autos, incurriendo en las infracciones legales denunciadas por el recurrente.

DÉCIMO NOVENO: Que, en consecuencia, procede acoger el recurso de casación en el fondo interpuesto por la demandante.

Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en los artículos 764, 765, 767 y 805 del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casación en el fondo interpuesto por la demandante en contra de la sentencia de fecha Date, dictada por la Corte de Apelaciones de Santiago, que confirmó el fallo de primer grado, y en consecuencia, se la reemplaza por la que se dicta a continuación.

Redacción a cargo del Abogado Integrante Nombre.

Regístrese y devuélvase.

Rol N° Number-2022.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros Sr. Nombre, Sra. Nombre, Sr. Nombre y los Abogados Integrantes Sres. Nombre y Nombre.

Santiago, Date.

En Santiago, a Date, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.

• Datos básicos del caso Nombre contra Inmobiliaria Lomas de San Andrés Ltda. por cumplimiento de promesa de compraventa e indemnización de perjuicios.

• Antecedentes procesales relevantes La sentencia de primera instancia rechaza la demanda. Apelada esta decisión, la Corte Suprema la revoca, acogiendo la demanda.

• Hechos establecidos

1. Nombre Apellido pagó $450.000 por gastos operacionales a Nombre, funcionaria de Casa Propia S.A., contratada como corredora por Inmobiliaria Lomas de San Andrés Ltda.
2. Nombre Apellido recibió $9.500.000 como saldo del precio de la promesa de compraventa, pero no los entregó a la inmobiliaria y fue procesada por apropiación indebida.
3. Apellido recibió $5.000.000 como pie del precio de compraventa y lo entregó a Inmobiliaria Lomas de San Andrés Ltda.

• Cuestiones jurídicas sometidas al conocimiento de la Corte

1. Validez del pago realizado por Nombre a Casa Propia S.A., considerando la relación entre esta empresa e Inmobiliaria Lomas de San Andrés Ltda.
2. Si Inmobiliaria Lomas de San Andrés Ltda. puede desconocer los pagos realizados a Casa Propia S.A., argumentando que esta última era solo una corredora.
3. Si corresponde ordenar el cumplimiento ...